L’annulation du POS (ou du PLU) peut-elle fonder la nullité de la vente pour lésion ?
jeudi 10 septembre 2009 , par
À l’origine, en 1984, le plan d’occupation des sols (POS) d’une commune, classe un terrain appartenant à cette somme en zone constructible dans laquelle la superficie minimale pour construire est de 4.000 m². Le terrain est constructible, même considéré isolément, puisqu’il a une superficie de 4.151 m². Le 16 mars 1999, le POS est révisé et classe le terrain dans une zone où, pour être constructible, il doit atteindre une surface de 10.000 m².
Ainsi, par l’effet de la révision du POS, le terrain de la commune devient inconstructible, lorsqu’on le considère isolément.
La commune propriétaire vend le terrain à un particulier le 25 janvier 2000, au prix de 13.000 EUR, déterminé sans doute en fonction du caractère inconstructible du terrain puisqu’il ne présente pas la superficie minimale pour qu’il soit permis d’y construire.
Le 19 octobre 2000, donc après la vente, le Tribunal administratif de Marseille annule la délibération de la municipalité approuvant la révision du POS qui rendait le terrain inconstructible. Le jugement du tribunal administratif a pour effet de rendre applicable le POS immédiatement antérieur (1984) lequel prévoyait, en l’espèce, une superficie minimale pour construire de 4 000 m² (C. urb. ancien, art. L. 125-5 ; C. urb. actuel, art. L. 121-8).
Conséquence : le terrain vendu par la commune redevient isolément constructible, et reprend la valeur d’un terrain à bâtir, mais il appartient désormais à l’acquéreur qui l’a acheté à la commune, pour un prix assez faible.
La commune agit, contre son acheteur, devant le tribunal de grande instance en rescision de la vente pour lésion (C. civ., art. 1675, texte énoncé plus loin).
Elle est déboutée de son action par les juges du fond. L’arrêt d’appel est confirmé par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi. La Haute juridiction dit que la commune venderesse doit être déboutée de son action en rescision de la vente d’un terrain pour lésion au motif de l’annulation de la révision du POS qui ne pouvait avoir pour effet, dès lors qu’elle n’était pas notoirement inéluctable, de faire disparaître la dévalorisation du terrain vendu et que la rétroactivité est sans incidence sur la lésion qui s’apprécie au moment de la conclusion du contrat.
Décision logique : la lésion s’apprécie au jour de la formation du contrat. L’article 1675 dispose que : « pour savoir s’il y a lésion de plus des 7/12e, il faut estimer l’immeuble selon son état et sa valeur au moment de la vente ».
Cass. Civ. 3e, 17 juin 2009 (pourvoi n° 08-15.055, FS-P+B), rejet ; publié au Bull. Civ. III
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